Bij de verkoop van een huis is een notaris in Nederland wettelijk verplicht om de eigendomsoverdracht officieel vast te leggen. De notaris zorgt ervoor dat de woning juridisch correct van eigenaar wisselt door de leveringsakte op te stellen en in te schrijven in het Kadaster. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de rol van de notaris bij het verkopen van een woning.
Wat doet een notaris precies bij de eigendomsoverdracht?
Bij de eigendomsoverdracht van een woning stelt de notaris de leveringsakte op, laat deze ondertekenen door koper en verkoper, en schrijft de akte in bij het Kadaster. Pas na die inschrijving is de koper officieel de nieuwe eigenaar. De notaris controleert ook of er geen juridische belemmeringen zijn die de overdracht in de weg staan.
Concreet voert de notaris de volgende taken uit bij een woningoverdracht:
- Onderzoek in het Kadaster om eigendom, hypotheken en eventuele beslagen te controleren
- Opstellen van de leveringsakte op basis van de eerder getekende koopakte
- Begeleiden van de ondertekening door koper en verkoper (of hun gevolmachtigden)
- Afwikkelen van de financiële transactie via de notariële derdengeldenrekening
- Inschrijven van de akte in het Kadaster zodat de overdracht rechtsgeldig is
- Aflossen van eventuele bestaande hypotheken van de verkoper
De notaris treedt op als onpartijdige juridische professional. Dat betekent dat hij of zij zowel de belangen van de koper als de verkoper bewaakt, en ervoor zorgt dat de overdracht voldoet aan alle wettelijke vereisten.
Wie kiest de notaris: koper of verkoper?
In Nederland heeft de koper het recht om de notaris te kiezen, tenzij koper en verkoper onderling anders afspreken. Dit is geregeld in de standaard NVM-koopakte. Omdat de koper doorgaans de notariskosten voor de eigendomsoverdracht betaalt, heeft hij of zij ook de keuze welk notariskantoor wordt ingeschakeld.
In de praktijk kunnen koper en verkoper samen een notaris kiezen, wat de communicatie soms eenvoudiger maakt. Als de verkoper een voorkeur heeft voor een bepaald notariskantoor, kan dat worden meegenomen in de onderhandeling, maar de uiteindelijke beslissing ligt bij de koper.
Let op: als er een hypotheek bij de aankoop betrokken is, stelt de hypotheekverstrekker soms aanvullende eisen aan het notariskantoor. Het is verstandig dit vooraf te controleren bij de geldverstrekker.
Wat zijn de notariskosten bij de verkoop van een huis?
De notariskosten bij de verkoop van een huis bestaan uit twee delen: de kosten voor de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en eventueel de kosten voor een hypotheekakte. De kosten voor de leveringsakte liggen doorgaans tussen de 700 en 1.500 euro, afhankelijk van het notariskantoor en de complexiteit van de transactie. Deze kosten zijn normaal gesproken voor rekening van de koper.
Als verkoper betaal je in de meeste gevallen geen notariskosten voor de overdracht zelf. Wel kunnen er aanvullende kosten zijn, zoals:
- Royement van de hypotheek: als je als verkoper een hypotheek hebt die bij de overdracht wordt afgelost, brengt de notaris hiervoor een vergoeding in rekening (vaak tussen de 150 en 400 euro)
- Volmacht of extra akten: als er bijzondere juridische constructies nodig zijn
Notarissen in Nederland zijn vrij in hun tariefstelling, dus het loont om meerdere offertes op te vragen en te vergelijken. Let daarbij niet alleen op de prijs, maar ook op de service en bereikbaarheid van het kantoor.
Wat is het verschil tussen een koopakte en een leveringsakte?
De koopakte is het contract waarin koper en verkoper de afspraken over de verkoop vastleggen, zoals de prijs, de ontbindende voorwaarden en de opleveringsdatum. De leveringsakte is het officiële notariële document dat de eigendomsoverdracht juridisch bekrachtigt en wordt ingeschreven in het Kadaster. Zonder leveringsakte is de koper wettelijk gezien geen eigenaar.
De koopakte: de afspraak op papier
De koopakte wordt getekend door koper en verkoper, vaak met begeleiding van een makelaar. Dit document bevat alle voorwaarden van de koop, inclusief eventuele ontbindende voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring. Na ondertekening heeft de koper drie dagen wettelijke bedenktijd. De koopakte is bindend, maar de eigendom gaat nog niet over.
De leveringsakte: de juridische overdracht
De leveringsakte wordt opgesteld door de notaris en getekend bij de notaris op de afgesproken overdrachtsdag. Op dat moment wordt ook de koopsom verrekend via de derdengeldenrekening van de notaris. Na ondertekening schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster, en pas dan is de koper officieel eigenaar van de woning.
Wat gebeurt er als er een hypotheek op de woning rust?
Als er een hypotheek op de te verkopen woning rust, lost de notaris deze bij de overdracht direct af uit de verkoopopbrengst. De notaris ontvangt de koopsom van de koper op de derdengeldenrekening, betaalt de hypotheekverstrekker van de verkoper uit, en maakt het resterende bedrag over naar de verkoper. Dit proces heet royement van de hypotheek.
De notaris vraagt vooraf een aflossingsoverzicht op bij de hypotheekverstrekker van de verkoper. Hierin staat het exacte bedrag dat nodig is om de hypotheek op de overdrachtsdatum volledig af te lossen, inclusief eventuele rente en boeterente bij vervroegde aflossing.
Als de verkoopopbrengst lager is dan de openstaande hypotheekschuld, spreek je van een restschuld. In dat geval moet de verkoper het tekort zelf aanvullen of een regeling treffen met de hypotheekverstrekker. De notaris kan de overdracht in dat geval pas afronden als dit is opgelost.
Wanneer is de notaris verplicht bij de verkoop van een huis?
In Nederland is een notaris altijd verplicht bij de verkoop van een woning. De wet schrijft voor dat de eigendomsoverdracht van onroerend goed via een notariële akte moet verlopen en ingeschreven moet worden in het Kadaster. Dit geldt zonder uitzondering, ook bij verkoop tussen familieleden of bekenden.
De notaris is dus niet optioneel, maar een wettelijke vereiste. Dit onderscheidt Nederland van landen waar eigendomsoverdracht ook via een advocaat of zonder tussenkomst van een derde partij kan plaatsvinden. De verplichte notariële overdracht biedt juridische zekerheid voor zowel koper als verkoper en beschermt beide partijen tegen toekomstige geschillen over het eigendom.
Er zijn wel situaties waarbij de notaris een extra rol speelt, zoals bij:
- Erfenis of schenking van een woning (notariële akte van verdeling of schenking vereist)
- Verkoop via een veiling
- Woningen met bijzondere juridische constructies, zoals erfpacht of een Vereniging van Eigenaren
Hoe wij helpen bij de verkoop van jouw woning
Het verkoopproces van een woning omvat meer dan alleen het vinden van een koper. Van waardebepaling en marketingstrategie tot de uiteindelijke overdracht bij de notaris: elk onderdeel vraagt om de juiste aanpak. Bij Urban Homies begeleiden we je door het hele traject, zodat jij op elk moment weet waar je aan toe bent.
Wat we voor je doen:
- Waardebepaling op basis van actuele marktomstandigheden in jouw buurt
- Professionele presentatie van je woning met fotografie en een op maat gemaakte advertentie
- Onderhandeling met potentiële kopers om de beste prijs en voorwaarden te realiseren
- Begeleiding bij de koopakte en overdracht, inclusief afstemming met de notaris
- Nazorg na de overdracht, zodat alles soepel is afgerond
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe wij jou kunnen begeleiden bij de verkoop? neem contact op en we denken graag met je mee. Je kunt ook meer lezen over onze verkoopbegeleiding om te zien hoe we te werk gaan.
