Een restschuld bij de verkoop van je huis ontstaat wanneer de verkoopprijs lager is dan het openstaande hypotheeksaldo. Je verkoopt je woning, maar de opbrengst is niet genoeg om de volledige hypotheek af te lossen. Het verschil dat overblijft, noemen we de restschuld. Dit kan voorkomen bij woningen die in waarde zijn gedaald of bij een hoge hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over restschulden, zodat je weet waar je aan toe bent.
Hoe ontstaat een restschuld bij de verkoop van je huis?
Een restschuld ontstaat wanneer de opbrengst van de verkoop van je woning lager is dan het bedrag dat je nog aan de bank verschuldigd bent. Als je huis bijvoorbeeld voor 280.000 euro wordt verkocht, maar je hypotheekschuld bedraagt nog 310.000 euro, dan houd je een restschuld van 30.000 euro over.
Er zijn verschillende situaties die tot een restschuld kunnen leiden:
- Waardedaling van de woning: Als de woningmarkt daalt en je huis minder waard wordt, kan de verkoopprijs onder je hypotheekschuld uitkomen.
- Hoge hypotheek bij aankoop: Vroeger was het mogelijk om meer dan 100% van de woningwaarde te lenen. Wie destijds een woning kocht met een hoge hypotheek, loopt meer risico op een restschuld.
- Aflossingsvrije hypotheek: Bij een aflossingsvrije hypotheek los je gedurende de looptijd geen of weinig af op de hoofdsom. Hierdoor blijft de schuld hoog, ook na jaren van betalen.
- Weinig of geen overwaarde opgebouwd: Als je de woning relatief kort in bezit hebt, heb je nog weinig afgelost en is er nauwelijks overwaarde opgebouwd.
Een restschuld is dus geen uitzondering, maar een reëel risico dat afhangt van de aankoopdatum, het type hypotheek en de ontwikkeling van de woningmarkt.
Wie is verantwoordelijk voor het betalen van de restschuld?
De restschuld is de verantwoordelijkheid van de voormalige eigenaar van de woning. Als verkoper ben jij degene die de lening bij de bank heeft afgesloten, en die verplichting verdwijnt niet automatisch bij de verkoop. Je blijft dus persoonlijk aansprakelijk voor het resterende bedrag, ook nadat de woning is overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Dit betekent dat de bank het resterende bedrag bij jou terugvordert, ongeacht de verkoopprijs. In de meeste gevallen spreek je met de bank een betalingsregeling af voor de restschuld. De bank is hiertoe bereid, maar het is belangrijk om dit gesprek tijdig aan te gaan, bij voorkeur voordat je de woning te koop zet.
Heb je een Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kan dit een verschil maken. Als je voldoet aan de voorwaarden van NHG, kan de garantie (een deel van) de restschuld afdekken. Dit geldt echter alleen als je de woning moest verkopen door een van de zogenaamde “life events”, zoals werkloosheid, echtscheiding of het overlijden van een partner. Controleer altijd je hypotheekdocumenten om te zien of NHG van toepassing is.
Wat zijn de opties om een restschuld op te lossen?
Er zijn meerdere manieren om een restschuld na de verkoop van je huis op te lossen. Welke optie het beste bij je past, hangt af van je financiële situatie en de hoogte van de restschuld.
- Betalingsregeling met de bank: De meest voorkomende oplossing is een persoonlijke lening of betalingsregeling die je met je bank afspreekt. Je lost de restschuld maandelijks af over een afgesproken periode.
- Meefinancieren in een nieuwe hypotheek: Als je een nieuwe woning koopt, was het tot voor kort mogelijk om de restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Controleer bij je hypotheekadviseur of en in welke mate dit in 2026 nog mogelijk is, want de regels hieromtrent veranderen regelmatig.
- Eigen spaargeld inzetten: Als je over voldoende spaargeld beschikt, kun je de restschuld direct aflossen. Dit voorkomt extra rentekosten en geeft je een schone lei.
- Verkoop uitstellen: Als de marktomstandigheden het toelaten, kan het lonen om de verkoop uit te stellen totdat de woningwaarde is gestegen en de restschuld kleiner of nihil is.
Praat altijd eerst met een hypotheekadviseur voordat je een beslissing neemt. Zij kunnen de opties voor jouw specifieke situatie in kaart brengen.
Is een restschuld aftrekbaar van de belasting?
De rente op een restschuld is onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar van de belasting. Dit geldt specifiek voor restschulden die zijn ontstaan na de verkoop van een eigen woning. De rente die je betaalt over deze restschuld kun je gedurende een bepaalde periode opgeven als aftrekpost in box 1 van de inkomstenbelasting.
Houd er rekening mee dat de fiscale regels rondom hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren meerdere keren zijn aangepast. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of hypotheekadviseur om te bepalen of en hoelang de renteaftrek op jouw restschuld van toepassing is. De Belastingdienst stelt specifieke eisen aan de situatie en de periode waarbinnen de aftrek geldig is.
De restschuld zelf, dus het openstaande bedrag, is niet aftrekbaar. Alleen de rente die je over die schuld betaalt, komt mogelijk in aanmerking voor aftrek.
Wat doet de bank als je de restschuld niet kunt betalen?
Als je de restschuld niet kunt betalen, zal de bank actie ondernemen. De bank heeft er belang bij om het geld terug te krijgen en zal in eerste instantie contact met je opnemen om samen een oplossing te vinden. Negeer dit contact nooit, want actieve communicatie vergroot de kans op een haalbare regeling.
Wat de bank concreet kan doen:
- Een betalingsregeling aanbieden: De bank stelt een afbetalingsplan op dat past bij je inkomen en uitgaven.
- Schuldsanering inschakelen: Als een betalingsregeling niet haalbaar is, kan de bank je doorverwijzen naar schuldhulpverlening of de WSNP (Wet schuldsanering natuurlijke personen).
- Juridische stappen zetten: In het uiterste geval kan de bank via de rechter proberen het openstaande bedrag te innen. Dit kan leiden tot beslaglegging op je inkomen of andere bezittingen.
Heb je een NHG-hypotheek en voldoe je aan de voorwaarden? Dan neemt de NHG-garantie de restschuld over van de bank en los je het bedrag vervolgens af bij de NHG-organisatie, vaak onder gunstigere voorwaarden. Dit is een belangrijk vangnet dat veel mensen vergeten te controleren.
Zoek tijdig hulp. Gemeenten bieden gratis schuldhulpverlening aan, en een hypotheekadviseur kan samen met jou de mogelijkheden verkennen voordat de situatie escaleert.
Hoe wij helpen bij de verkoop van je woning
Een restschuld voorkomen begint bij een sterke verkoopstrategie. Bij Urban Homies begeleiden wij je van begin tot eind bij de verkoop van je woning, zodat je de best mogelijke prijs realiseert en onaangename verrassingen voorkomt.
Wat wij voor je doen:
- Waardebepaling: We voeren een grondige analyse uit van de marktomstandigheden en bepalen een realistische maar optimale vraagprijs.
- Professionele presentatie: Met professionele fotografie en een op maat gemaakte advertentie zetten we jouw woning op de best mogelijke manier in de markt.
- Verkoopstrategie: We stellen een marketingstrategie op die aansluit bij jouw woning en doelgroep.
- Begeleiding tot de notaris: Van de eerste strategiebespreking tot de ondertekening bij de notaris en de nazorg, wij zijn er bij elke stap.
Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe je de verkoop zo sterk mogelijk aanpakt? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
