De nieuwe huurwetgeving heeft directe gevolgen voor verhuurders die hun woning willen verkopen. Door strengere regels rond huurprijzen en huurbescherming is een verhuurde woning in veel gevallen minder waard bij verkoop dan een vrij opleverbare woning. Dit geldt vooral voor woningen in het gereguleerde segment, waar de Wet betaalbare huur de maximale huurprijs bepaalt. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat deze wetgeving betekent als je jouw woning wilt verkopen.
Welke woningen vallen onder de nieuwe huurwetgeving?
De nieuwe huurwetgeving, met name de Wet betaalbare huur die in 2024 in werking trad, is van toepassing op woningen in het gereguleerde segment. Dit zijn woningen met een puntentelling tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Woningen boven deze grens vallen in het vrije sector segment en zijn minder streng gereguleerd.
In de praktijk betekent dit dat een groot deel van de Nederlandse huurwoningen nu onder het gereguleerde stelsel valt, ook woningen die voorheen in de vrije sector werden verhuurd. De puntentelling wordt bepaald door factoren zoals:
- Oppervlakte van de woning
- Energielabel
- Aanwezigheid van buitenruimte
- Kwaliteit van keuken en badkamer
- Locatie en WOZ-waarde
Als verhuurder is het belangrijk om te weten in welk segment jouw woning valt, want dat bepaalt rechtstreeks welke huurprijs je mag vragen en welke rechten huurders hebben. Dit heeft ook directe gevolgen als je de woning wilt verkopen.
Hoe beïnvloedt de huurwetgeving de verkoopprijs van een woning?
De huurwetgeving kan de verkoopprijs van een verhuurde woning aanzienlijk verlagen. Een woning die verhuurd is onder het gereguleerde stelsel levert bij verkoop gemiddeld minder op dan een vergelijkbare vrij opleverbare woning, omdat de koper gebonden is aan de bestaande huurder en de maximale huurprijs. Beleggers zijn daardoor minder bereid een hoge prijs te betalen.
Er zijn twee situaties die de prijs beïnvloeden:
- Verhuurde verkoop: De woning wordt verkocht met zittende huurder. De koper neemt de huurovereenkomst over en is gebonden aan de wettelijke huurprijs. Dit verlaagt de beleggingswaarde.
- Leegverkoop: De woning wordt verkocht nadat de huurder is vertrokken. Particuliere kopers kunnen de woning dan als eigen woning bewonen, wat doorgaans een hogere verkoopprijs oplevert.
De waardedaling bij verhuurde verkoop kan oplopen tot tien tot twintig procent ten opzichte van de vrije verkoopwaarde, afhankelijk van de huurprijs, het type huurcontract en de locatie. In Amsterdam en omgeving, waar de woningprijzen hoog zijn, is dit verschil doorgaans groter.
Wat betekent de huurwet voor het verkopen van een verhuurde woning?
Als je een verhuurde woning wilt verkopen, biedt de huurwet de huurder sterke bescherming. De huurder hoeft de woning niet te verlaten bij verkoop en behoudt alle rechten uit de bestaande huurovereenkomst. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder onder dezelfde voorwaarden.
Dit heeft praktische gevolgen voor het verkoopproces:
- Je kunt de woning niet zomaar leeg opleveren aan een koper als er een huurder in zit met een vast huurcontract.
- Tijdelijke huurcontracten (voor 1 juli 2024 afgesloten) lopen af op de overeengekomen einddatum, maar nieuwe tijdelijke contracten zijn in het gereguleerde segment grotendeels afgeschaft.
- De koper van een verhuurde woning neemt alle verplichtingen over, inclusief eventuele lopende geschillen of achterstallig onderhoud.
Het is verstandig om voor de verkoop juridisch advies in te winnen over de rechten van de zittende huurder en de mogelijkheden om de woning vrij van huur te verkopen. Dit voorkomt verrassingen tijdens het verkoopproces.
Wanneer is leegverkoop de betere keuze voor verhuurders?
Leegverkoop is de betere keuze wanneer je als verhuurder de hoogst mogelijke verkoopprijs wilt realiseren. Een vrij opleverbare woning trekt een breder publiek aan, waaronder particuliere kopers die er zelf willen wonen. Die groep is bereid meer te betalen dan een belegger die rekening houdt met een beperkte huurinkomst.
Leegverkoop is met name interessant in de volgende situaties:
- De huurder heeft zelf aangegeven te willen vertrekken of staat open voor een vertrekregeling.
- Het huurcontract is tijdelijk en loopt op korte termijn af.
- De woning staat in een populaire wijk waar de vraag van particuliere kopers hoog is.
- De huurprijs ligt ver onder de marktwaarde, waardoor de beleggingswaarde laag is.
In sommige gevallen is het mogelijk om met de huurder een vertrekvergoeding af te spreken. Dit is een financiële compensatie in ruil voor vrijwillig vertrek. Hoewel dit kosten met zich meebrengt, levert het bij een succesvolle leegverkoop vaak meer op dan het verschil in verkoopprijs.
Hoe kunnen woningverkopers zich het beste voorbereiden?
De beste voorbereiding voor verhuurders die hun woning willen verkopen begint met een duidelijk beeld van de juridische situatie. Controleer het type huurcontract, de puntentelling van de woning en de actuele huurprijs. Op basis daarvan bepaal je of leegverkoop haalbaar is en wat de meest gunstige verkoopstrategie is.
Concrete stappen om je voor te bereiden:
- Laat de puntentelling bepalen om te weten in welk huursegment de woning valt.
- Controleer het huurcontract op type, looptijd en eventuele ontbindingsclausules.
- Vraag een waardebepaling aan voor zowel verhuurde als vrij opleverbare verkoop, zodat je het verschil kent.
- Overleg met een juridisch adviseur over de mogelijkheden rond de zittende huurder.
- Bepaal de verkoopstrategie: verhuurde verkoop, leegverkoop of een combinatie.
Een goede voorbereiding bespaart tijd en voorkomt dat je tijdens het verkoopproces voor verrassingen komt te staan. Zeker in een markt als Amsterdam, waar de huurwetgeving extra impact heeft vanwege de hoge woningprijzen, loont het om dit grondig aan te pakken.
Hoe wij helpen bij het verkopen van jouw woning
Bij Urban Homies begeleiden we je van begin tot eind bij het verkopen van jouw woning, ook als die momenteel verhuurd is. We starten met een uitgebreide waardebepaling waarbij we rekening houden met de huidige marktomstandigheden, het type huurcontract en de impact van de huurwetgeving op de verkoopprijs. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je een beslissing neemt.
Wat wij voor je regelen:
- Strategiebespreking: verhuurde verkoop of leegverkoop, wat past het beste bij jouw situatie?
- Professionele fotografie en een op maat gemaakte advertentie voor maximale zichtbaarheid
- Due diligence en marktonderzoek zodat je woning scherp geprijsd de markt op gaat
- Begeleiding bij onderhandelingen en het gehele juridische traject
- Nazorg tot en met de ondertekening bij de notaris
Wil je weten wat jouw woning waard is en wat de beste aanpak is gezien de nieuwe huurwetgeving? bekijk onze verkoopbegeleiding of neem direct contact op voor een vrijblijvend gesprek.
