Ja, de bank kan weigeren om de volledige hypotheek te verstrekken als je overbiedt boven de taxatiewaarde. Banken baseren de maximale hypotheek op de taxatiewaarde van de woning, niet op de koopprijs. Het verschil tussen beide bedragen moet je uit eigen middelen financieren. In dit artikel beantwoorden we de belangrijkste vragen over overbieden en wat het betekent voor jouw financiering.
Hoeveel mag je maximaal overbieden boven de taxatiewaarde?
Er is geen wettelijk maximum aan het bedrag waarmee je mag overbieden boven de taxatiewaarde. Je mag in principe zoveel bieden als je wilt. De beperking zit niet in de wet, maar in je eigen financiële situatie: de bank financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde, dus alles daarboven betaal je zelf.
In de praktijk bieden kopers in Amsterdam en omgeving regelmatig 10% tot 20% boven de vraagprijs, en daarmee ook boven de taxatiewaarde. Hoeveel jij kunt overbieden hangt af van hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt. Als de taxatiewaarde van een woning €400.000 bedraagt en jij biedt €440.000, dan financiert de bank maximaal €400.000. De overige €40.000 moet je zelf inbrengen, bovenop de gebruikelijke bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.
Het is daarom verstandig om vóór het bieden te weten hoeveel eigen geld je hebt en wat je maximale hypotheek is. Zo voorkom je dat je een bod doet dat je uiteindelijk niet kunt financieren.
Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopprijs?
Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de afgesproken koopprijs, financiert de bank alleen het bedrag op basis van de taxatiewaarde. Het verschil, ook wel het financieringsgat genoemd, moet je zelf overbruggen. Dit is een van de meest voorkomende uitdagingen bij het overbieden op een woning.
Stel: je koopt een woning voor €380.000, maar de taxateur stelt de waarde vast op €350.000. De bank leent je maximaal €350.000. De resterende €30.000 moet je uit eigen spaargeld of andere middelen halen. Als je dat bedrag niet beschikbaar hebt en geen financieringsvoorbehoud in het koopcontract hebt opgenomen, loop je het risico de koop niet rond te krijgen en een boete te moeten betalen.
Sommige kopers laten een financieringsvoorbehoud weg om hun bod aantrekkelijker te maken voor de verkoper. Dat vergroot je kans op de woning, maar ook je financiële risico. Weeg dit bewust af voordat je een bod uitbrengt.
Kan een hogere taxatie helpen om de hypotheek rond te krijgen?
Een hogere taxatiewaarde helpt direct: hoe hoger de taxateur de woning waardeert, hoe meer de bank bereid is te financieren. Maar een taxateur stelt de waarde vast op basis van objectieve marktgegevens, niet op basis van wat jij als koper wilt betalen. Je kunt een taxateur dus niet sturen richting een hogere uitkomst.
Wat wel een verschil maakt, is de keuze van een erkende en ervaren taxateur die goed bekend is met de lokale markt. Een taxateur die de prijsontwikkeling in een specifieke buurt goed kent, zal recente vergelijkbare transacties meenemen en daarmee een realistisch, actueel beeld geven van de marktwaarde. In een stijgende markt kan dat betekenen dat de taxatiewaarde dichter bij de koopprijs ligt dan verwacht.
Wil je de kans op een hogere taxatiewaarde vergroten, zorg dan dat de taxateur beschikt over alle relevante informatie over de woning, zoals recente verbouwingen of energiebesparende maatregelen. Die kunnen de waarde positief beïnvloeden.
Welke rol speelt eigen geld bij overbieden boven de taxatiewaarde?
Eigen geld is de doorslaggevende factor bij overbieden boven de taxatiewaarde. Zonder voldoende eigen middelen is overbieden financieel niet haalbaar. Het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde moet volledig uit eigen geld komen, bovenop de kosten die je toch al zelf betaalt.
Bij het kopen van een woning heb je sowieso eigen geld nodig voor de bijkomende kosten, ook wel de kosten koper (k.k.) genoemd. Denk aan:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs voor starters onder bepaalde voorwaarden, anders hoger
- Notariskosten voor de koopakte en hypotheekakte
- Taxatiekosten
- Advies- en bemiddelingskosten
Als je bovenop deze kosten ook nog een financieringsgat moet overbruggen, heb je dus twee afzonderlijke posten die je uit eigen geld betaalt. Zorg dat je een realistisch overzicht hebt van je totale beschikbare vermogen voordat je besluit te overbieden.
Wanneer is overbieden boven de taxatiewaarde financieel verantwoord?
Overbieden boven de taxatiewaarde is financieel verantwoord als je voldoende eigen geld hebt om het verschil te dekken, je maandlasten na aankoop binnen je budget blijven en je een woning koopt die je ook op langere termijn wilt en kunt aanhouden. De beslissing is verantwoord als je het financieringsgat kunt opvangen zonder je financiële buffer volledig uit te putten.
Houd rekening met de volgende factoren:
- Behoud een noodfonds: gebruik niet al je spaargeld voor het financieringsgat. Onverwachte kosten na aankoop, zoals onderhoud of reparaties, zijn reëel.
- Kijk naar de markttrend: in een markt waar woningprijzen structureel stijgen, kan een woning die nu boven de taxatiewaarde wordt gekocht over enkele jaren alsnog een goede investering blijken.
- Weeg de emotionele waarde af: als het gaat om een woning die perfect bij je past en je er langdurig wilt wonen, kan een hogere prijs gerechtvaardigd zijn.
- Bereken de totale maandlasten: controleer of je hypotheeklasten, inclusief het gefinancierde deel, comfortabel passen binnen je inkomen.
Overbieden wordt financieel onverantwoord als je hierdoor zonder buffer zit, je maandlasten te hoog worden of je de woning op korte termijn mogelijk weer moet verkopen. In een dalende markt loop je dan het risico op een restschuld.
Hoe wij helpen bij overbieden en aankoopbegeleiding
Overbieden boven de taxatiewaarde vraagt om een scherpe voorbereiding: je moet weten wat je maximaal kunt financieren, hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt en wat een woning realistisch waard is. Precies daar helpen wij je mee. Bij aankoopbegeleiding beginnen we met een videogesprek om jouw wensen en financiële situatie in kaart te brengen. Daarna begeleiden we je bij bezichtigingen, analyseren we het woningdossier en stellen we samen een doordacht en gepersonaliseerd bod op, zodat je niet overbiedt zonder dat je weet wat je doet.
We regelen alle communicatie met de verkoopmakelaar, taxateur en notaris, zodat jij je kunt focussen op de beslissing zelf. Of je nu een Nederlandse koper bent of een internationale koper die net in Amsterdam is aangekomen: we begeleiden je van het eerste bod tot aan de sleuteloverdracht. Neem contact op en we kijken samen wat er mogelijk is binnen jouw budget.
