Als je overbiedt op een woning, financiert de bank niet het volledige bod mee. De bank baseert de maximale hypotheek op de taxatiewaarde van de woning, niet op de prijs die jij biedt. Het verschil tussen jouw bod en de taxatiewaarde moet je zelf betalen uit eigen middelen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over overbieden en financiering, zodat je goed voorbereid bent.
Hoeveel van het overbiedingsbedrag financiert de bank mee?
De bank financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning. Bied je meer dan die taxatiewaarde, dan financiert de bank het verschil niet mee. Dat deel moet je volledig uit eigen spaargeld of andere eigen middelen betalen. Het overbiedingsbedrag boven de taxatiewaarde valt dus buiten de hypotheek.
Stel dat je een woning koopt voor €400.000, maar de taxateur stelt de waarde vast op €375.000. De bank verstrekt dan maximaal een hypotheek van €375.000. De resterende €25.000 moet je zelf inbrengen, bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.
Dit maakt het belangrijk om vooraf goed te weten hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt. Zonder voldoende buffer loop je het risico dat je een bod doet dat je financieel niet kunt waarmaken.
Wat is het verschil tussen koopprijs en taxatiewaarde bij overbieden?
De koopprijs is het bedrag dat jij en de verkoper overeenkomen. De taxatiewaarde is de onafhankelijke waardebepaling door een gecertificeerde taxateur. Bij overbieden ligt de koopprijs bijna altijd hoger dan de taxatiewaarde, en dat verschil is bepalend voor hoeveel eigen geld je nodig hebt.
Taxateurs bepalen de waarde op basis van vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht, de staat van het pand en locatiefactoren. Zij kijken niet naar de biedstrijd op de markt. Daardoor kan de taxatiewaarde in een verhitte markt achterblijven bij de prijs die kopers bereid zijn te betalen.
Het verschil tussen koopprijs en taxatiewaarde wordt ook wel het overbiedingsgat genoemd. Hoe groter dit gat, hoe meer eigen geld je nodig hebt om de aankoop rond te krijgen.
Hoeveel eigen geld heb je nodig als je overbiedt?
Als je overbiedt, heb je minimaal het verschil tussen jouw bod en de taxatiewaarde aan eigen geld nodig. Daar komen ook de kosten koper bij: overdrachtsbelasting (2% voor woningen boven de startersvrijstelling), notariskosten en taxatiekosten. In de praktijk betekent dit dat je bij overbieden rekening moet houden met een eigen inbreng van 5% tot 15% of meer van de koopprijs.
Een concreet overzicht van wat je doorgaans zelf moet betalen bij overbieden:
- Het overbiedingsgat: het verschil tussen koopprijs en taxatiewaarde
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs (tenzij je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling)
- Notariskosten: doorgaans tussen €1.500 en €2.500
- Taxatiekosten: gemiddeld €500 tot €900
- Eventuele bouwkundige keuring: rond €400 tot €600
Houd er rekening mee dat deze kosten bij overbieden sneller oplopen dan bij een aankoop op of onder de vraagprijs. Bereken je maximale bod dus altijd op basis van wat je daadwerkelijk kunt financieren, niet alleen op basis van je maximale hypotheek.
Wat gebeurt er als de taxatie lager uitvalt dan je bod?
Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan je bod, moet je het verschil zelf bijleggen of de koop niet door laten gaan. De bank past de hypotheek niet aan op basis van de koopprijs. Je staat dan voor een keuze: eigen geld inbrengen, de verkoper vragen om de prijs te verlagen, of een beroep doen op het financieringsvoorbehoud als je dat hebt opgenomen in het koopcontract.
Een lagere taxatie dan verwacht is een situatie die je bij voorkeur vooraf inschat. Vraag jezelf af: als de taxateur de woning €20.000 lager waardeert dan mijn bod, heb ik dan genoeg eigen middelen om dit op te vangen? Als het antwoord nee is, is het verstandig om ofwel een lager bod te overwegen, ofwel het financieringsvoorbehoud in het contract op te nemen.
Zonder financieringsvoorbehoud ben je juridisch verplicht de koop door te zetten, ook als de financiering niet rond komt. Lukt dat niet, dan riskeer je een boete van doorgaans 10% van de koopprijs.
Wanneer is een financieringsvoorbehoud verstandig bij overbieden?
Een financieringsvoorbehoud is verstandig wanneer je niet zeker weet of de taxatiewaarde je bod zal dekken, of wanneer je onvoldoende eigen geld hebt om een tegenvallende taxatie op te vangen. Het voorbehoud geeft je het recht om van de koop af te zien als de hypotheek niet rond komt, zonder dat je de boete van 10% verschuldigd bent.
In een competitieve markt kiezen veel kopers ervoor om zonder financieringsvoorbehoud te bieden om aantrekkelijker te zijn voor de verkoper. Dat vergroot de kans op een bod dat wordt geaccepteerd, maar het vergroot ook het financiële risico. Dit is een afweging die je bewust moet maken.
Een financieringsvoorbehoud is in elk geval verstandig als:
- Je weinig of geen buffer hebt boven je maximale hypotheek
- Je inkomenssituatie recent is veranderd (nieuwe baan, zelfstandige)
- Je biedt op een woning die moeilijk te taxeren is of in bijzondere staat verkeert
- Je nog geen hypotheekofferte hebt en je financierbaarheid niet zeker is
Heb je een sterke financiële positie en voldoende eigen geld? Dan kun je overwegen om zonder voorbehoud te bieden, maar doe dit altijd in overleg met je hypotheekadviseur.
Hoe bereid je je financiering voor op een competitieve woningmarkt?
Op een competitieve woningmarkt bereid je je financiering voor door vooraf een hypotheekofferte of maximale hypotheekberekening te laten maken, je eigen vermogen in kaart te brengen en een realistisch maximaal bod te bepalen inclusief het mogelijke overbiedingsgat. Wie goed voorbereid is, kan sneller en zekerder handelen.
Concrete stappen om je financiering voor te bereiden:
- Laat je maximale hypotheek berekenen door een onafhankelijk hypotheekadviseur, bij voorkeur voordat je begint met bezichtigen.
- Breng je eigen middelen in kaart: spaargeld, schenkingen, overwaarde van een vorige woning.
- Bepaal je maximale bod op basis van hypotheek plus eigen geld, minus de bijkomende kosten.
- Houd rekening met een taxatiegat van 5% tot 15% in populaire wijken en steden.
- Overleg met je adviseur over het al dan niet opnemen van een financieringsvoorbehoud en wat de risico’s zijn in beide scenario’s.
Wie snel wil handelen bij een bezichtiging, doet er goed aan om al een pre-approved hypotheekverklaring of een hypotheekberekening op zak te hebben. Dat geeft zekerheid voor jezelf en vertrouwen bij de verkoper.
Hoe wij helpen bij het overbieden en de financiering
Overbieden vraagt om een scherpe strategie en een goed beeld van wat je financieel kunt dragen. Bij Urban Homies begeleiden we je van het eerste gesprek tot aan de notaris. We analyseren het dossier van de woning die je op het oog hebt, helpen je bij het bepalen van een realistisch en onderbouwd bod, en regelen alle communicatie met de verkoopmakelaar, taxateur en notaris. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je een bod uitbrengt.
Onze aankoopbegeleiding is beschikbaar voor zowel Nederlandse als internationale kopers in Amsterdam en omgeving. We werken samen met hypotheekadviseurs en taxateurs, zodat je ook op financieel vlak goed bent voorbereid. Wil je weten wat wij voor jouw situatie kunnen betekenen? Neem contact op en we kijken samen wat de beste aanpak is.
