Als koper heb je na het tekenen van de koopovereenkomst drie dagen bedenktijd. Binnen die periode mag je de koop zonder opgave van reden ontbinden. Dit recht is wettelijk vastgelegd in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek en geldt altijd bij de aankoop van een bestaande woning door een particulier. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hoe de bedenktijd precies werkt.
Hoe lang duurt de bedenktijd bij het kopen van een huis?
De bedenktijd bij het kopen van een huis duurt drie dagen. Deze termijn begint te lopen zodra je een afschrift van de getekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Binnen die drie dagen mag je de koop ontbinden zonder dat je een reden hoeft op te geven en zonder dat de verkoper je daarvoor kan aanspreken op kosten.
Belangrijk om te weten: weekenden en feestdagen tellen mee, maar de bedenktijd mag nooit eindigen op een zaterdag, zondag of officiële feestdag. Valt de laatste dag op zo’n dag, dan schuift de termijn automatisch door naar de eerstvolgende werkdag. Stel dat je op donderdag een getekend exemplaar ontvangt, dan loopt de bedenktijd tot en met zondag. Omdat zondag geen werkdag is, eindigt de termijn dan op maandag.
Deze drie dagen gelden als een minimumtermijn. Partijen mogen in de koopovereenkomst een langere bedenktijd afspreken, maar de wettelijke drie dagen kunnen nooit worden verkort.
Wanneer gaat de bedenktijd precies in?
De bedenktijd gaat in op de dag nadat je een afschrift van de door beide partijen getekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Het gaat dus niet om het moment van mondeling akkoord of het tekenen zelf, maar om het moment waarop jij als koper een volledig ondertekend exemplaar in handen hebt.
In de praktijk betekent dit dat de makelaar of notaris de overeenkomst naar jou moet toesturen, per post of digitaal. Ontvang je het document per e-mail, dan geldt de dag van ontvangst als startpunt. Ontvang je het per post, dan geldt de dag van bezorging. Zorg er altijd voor dat je kunt aantonen wanneer je het document precies hebt ontvangen, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over wanneer de termijn afloopt.
Mag je de bedenktijd verlengen of verkorten?
Je mag de bedenktijd verlengen, maar nooit verkorten. De wettelijke minimumtermijn van drie dagen is dwingend recht: ook als koper en verkoper samen besluiten de bedenktijd in te korten, heeft die afspraak geen rechtskracht. De koper behoudt altijd zijn drie dagen.
Een langere bedenktijd is wel mogelijk en moet dan uitdrukkelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst. Dit kan handig zijn als je bijvoorbeeld nog wacht op een bouwtechnische keuring of financieel advies. Let er wel op dat een langere bedenktijd voor de verkoper meer onzekerheid oplevert, wat in onderhandelingen een rol kan spelen.
Als koper kun je ook besluiten om schriftelijk afstand te doen van je bedenktijd nadat de termijn al is ingegaan. Dat kan, maar doe dit alleen als je volledig zeker bent van de koop.
Wat gebeurt er als je de bedenktijd gebruikt om van de koop af te zien?
Als je binnen de bedenktijd de koop ontbindt, is de koopovereenkomst zonder verdere consequenties ontbonden. Je hoeft geen reden op te geven en de verkoper kan geen schadevergoeding of boete van je eisen. Een eventueel betaalde waarborgsom of aanbetaling moet volledig worden teruggestort.
De ontbinding moet wel schriftelijk worden gedaan en tijdig zijn verstuurd. Stuur de ontbinding bij voorkeur per aangetekende post of e-mail met leesbevestiging, zodat je kunt bewijzen dat je binnen de termijn hebt gehandeld. Een mondelinge mededeling is juridisch onvoldoende.
Ontbind je na het verstrijken van de bedenktijd zonder gebruik te maken van een ontbindende voorwaarde, dan ben je in beginsel gebonden aan de koop. Doe je dat toch, dan riskeer je een boete van doorgaans tien procent van de koopsom.
Verschilt de bedenktijd bij nieuwbouw of een veiling?
Ja, de bedenktijd werkt anders bij nieuwbouw en bij een veiling. Bij nieuwbouw geldt een bedenktijd van drie dagen na het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst, vergelijkbaar met bestaande bouw. Toch zijn er soms aanvullende termijnen van toepassing, afhankelijk van de projectontwikkelaar en de specifieke voorwaarden in het contract.
Bij een veiling geldt de wettelijke bedenktijd van drie dagen in principe niet. Wie een woning koopt via een executieveiling of vrijwillige veiling, is direct gebonden aan het bod zodra de notaris de koop slaat. Er is geen wettelijk recht om de koop daarna nog te ontbinden. Dit maakt kopen via een veiling een stuk risicovoller en vraagt om goede voorbereiding vooraf.
Wat is het verschil tussen de bedenktijd en een ontbindende voorwaarde?
De bedenktijd en een ontbindende voorwaarde zijn twee verschillende instrumenten. De bedenktijd is een wettelijk recht dat altijd geldt en waarbinnen je de koop zonder reden kunt ontbinden. Een ontbindende voorwaarde is een contractuele afspraak die je samen met de verkoper maakt en die alleen geldt als aan een specifieke voorwaarde niet wordt voldaan.
De meest voorkomende ontbindende voorwaarde is die voor financiering: als je de hypotheek niet rond krijgt binnen de afgesproken termijn, kun je de koop ontbinden zonder boete. Andere voorbeelden zijn een voorbehoud voor een bouwtechnische keuring of het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie.
- Bedenktijd: wettelijk, altijd drie dagen, geen reden nodig, geen kosten
- Ontbindende voorwaarde: contractueel, specifieke termijn en reden vereist, moet worden overeengekomen
De bedenktijd vervalt na drie dagen. Ontbindende voorwaarden hebben een eigen termijn die in de koopovereenkomst wordt vastgelegd, meestal twee tot zes weken. Na het verstrijken van die termijn vervalt ook het recht om op basis van die voorwaarde te ontbinden.
Hoe wij je helpen bij het kopen of verkopen van een woning
Een woning kopen of woning verkopen is een proces met veel juridische en praktische details, zoals de bedenktijd, ontbindende voorwaarden en contractonderhandelingen. Urban Homies begeleidt je door het hele traject, van de eerste oriëntatie tot de ondertekening bij de notaris.
Wat we voor je doen:
- Waardebepaling en marktonderzoek voor een realistische vraagprijs
- Professionele fotografie en een op maat gemaakte advertentie
- Begeleiding bij onderhandelingen en het opstellen van de koopovereenkomst
- Uitleg over je rechten, waaronder de bedenktijd en ontbindende voorwaarden
- Nazorg na de overdracht bij de notaris
Wil je weten hoe wij jouw aankoop of verkoop aanpakken? Neem contact met ons op en we bespreken samen wat we voor je kunnen betekenen.
