De eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek waarover je de rente fiscaal mag aftrekken bij de Belastingdienst. Dit geldt alleen voor leningen die je bent aangegaan om je eigen woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Als je je woning verkoopt, heeft dat directe gevolgen voor de hoogte van je eigenwoningschuld en je recht op hypotheekrenteaftrek bij een volgende aankoop. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de eigenwoningschuld, van de berekening tot de fiscale gevolgen bij verkoop.
Hoe wordt de eigenwoningschuld berekend?
De eigenwoningschuld is gelijk aan het totale bedrag dat je hebt geleend voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning, minus de aflossingen die je tot nu toe hebt gedaan. Alleen leningen waarvoor je daadwerkelijk rente betaalt en die zijn bedoeld voor de eigen woning tellen mee. De schuld neemt af naarmate je aflost.
In de praktijk berekent de Belastingdienst de eigenwoningschuld als volgt:
- Oorspronkelijke lening voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de woning
- Min alle gedane aflossingen gedurende de looptijd van de hypotheek
- Plus eventuele bijgeleende bedragen voor woningverbetering, mits aan de voorwaarden voldaan
Belangrijk om te weten: een consumptief krediet of een lening voor een auto valt nooit onder de eigenwoningschuld, ook al is de woning als onderpand gebruikt. Alleen leningen met een directe relatie tot de eigen woning komen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
Wat gebeurt er met de eigenwoningschuld bij verkoop van je woning?
Als je je woning verkoopt, eindigt de eigenwoningschuld op het moment van de juridische eigendomsoverdracht bij de notaris. Vanaf dat moment vervalt ook het recht op hypotheekrenteaftrek voor die lening. De opbrengst van de verkoop gebruik je doorgaans om de resterende hypotheek af te lossen.
Wat er daarna gebeurt, hangt af van de verkoopopbrengst ten opzichte van de resterende schuld:
- Verkoopprijs hoger dan de restschuld: je houdt overwaarde over. Deze overwaarde speelt een rol als je een nieuwe woning koopt, via de bijleenregeling.
- Verkoopprijs gelijk aan de restschuld: je lost de hypotheek volledig af zonder resterende schuld of overwaarde.
- Verkoopprijs lager dan de restschuld: je houdt een restschuld over, met mogelijke fiscale gevolgen.
Als je van plan bent om je woning te verkopen, is het verstandig om vooraf inzicht te krijgen in je actuele eigenwoningschuld en de verwachte verkoopopbrengst.
Wat is de bijleenregeling en hoe raakt het de eigenwoningschuld?
De bijleenregeling is een fiscale maatregel die bepaalt dat je de overwaarde van je verkochte woning moet gebruiken voor de aankoop van je volgende woning. Doe je dat niet, dan mag je over het niet-gebruikte deel van de overwaarde geen hypotheekrenteaftrek claimen bij je nieuwe hypotheek.
Stel: je verkoopt je woning voor 400.000 euro en je resterende hypotheek bedraagt 250.000 euro. Dan heb je 150.000 euro overwaarde. Als je een nieuwe woning koopt voor 500.000 euro, mag je maximaal 350.000 euro (500.000 min 150.000) als eigenwoningschuld opgeven voor de renteaftrek. Over de resterende 150.000 euro heb je geen recht op aftrek, tenzij je die overwaarde volledig hebt ingebracht.
De bijleenregeling geldt voor drie jaar na de verkoop van je woning. Koop je binnen die periode geen nieuwe woning, dan vervalt de verplichting om de overwaarde in te brengen. De overwaarde die je niet inbrengt, heet de eigenwoningreserve. Deze reserve houdt de Belastingdienst bij en telt mee bij een volgende aankoop.
Mag je de eigenwoningschuld meenemen naar een nieuwe woning?
Je neemt de eigenwoningschuld zelf niet letterlijk mee, maar je mag wel een nieuwe lening afsluiten voor de aankoop van een volgende woning en die kwalificeert dan als eigenwoningschuld. Hoeveel van die nieuwe lening fiscaal aftrekbaar is, hangt af van de bijleenregeling en de eigenwoningreserve die je hebt opgebouwd.
Wat je in de praktijk meeneemt, is het recht op renteaftrek over het deel van de nieuwe hypotheek dat boven je eigenwoningreserve uitkomt. Concreet:
- Je koopt een nieuwe woning en sluit daarvoor een hypotheek af.
- De eigenwoningreserve (je overwaarde uit de vorige verkoop) verlaagt het maximale bedrag waarover je rente mag aftrekken.
- Alleen het deel van de nieuwe hypotheek boven de eigenwoningreserve geldt als eigenwoningschuld voor de Belastingdienst.
Heb je geen overwaarde gemaakt bij de verkoop, dan is er ook geen eigenwoningreserve en mag je de volledige nieuwe hypotheek opvoeren als eigenwoningschuld, mits je voldoet aan de overige voorwaarden, zoals de annuïtaire of lineaire aflossingsverplichting.
Wat zijn de fiscale gevolgen van een restschuld na verkoop?
Een restschuld ontstaat als de verkoopopbrengst van je woning lager is dan de resterende eigenwoningschuld. De rente over deze restschuld was tot en met 2017 fiscaal aftrekbaar, maar die regeling is inmiddels vervallen. Vanaf 2018 is de rente over een restschuld na verkoop niet meer aftrekbaar.
Dit heeft in de praktijk de volgende gevolgen:
- Je bent de restschuld nog steeds verschuldigd aan de bank, ook na de verkoop.
- Je betaalt rente over de restschuld zonder fiscaal voordeel.
- De restschuld telt niet mee als eigenwoningschuld voor een eventuele nieuwe woning.
- Je kunt wel onderhandelen met je bank over een betalingsregeling of kwijtschelding, maar dit heeft dan weer gevolgen voor de inkomstenbelasting.
Zit je in een situatie waarbij je verwacht dat de verkoopopbrengst de hypotheek niet dekt, dan is het verstandig om tijdig contact op te nemen met je hypotheekverstrekker en een belastingadviseur. Zo voorkom je onaangename verrassingen na de overdracht.
Hoe wij helpen bij het verkopen van je woning
Een woning verkopen brengt meer met zich mee dan alleen het vinden van een koper. De eigenwoningschuld, de bijleenregeling en een eventuele overwaarde of restschuld hebben directe gevolgen voor je financiële situatie. Wij begeleiden je van begin tot eind, zodat je goed geïnformeerd beslissingen neemt.
Wat wij voor je regelen:
- Waardebepaling van je woning, zodat je weet wat je kunt verwachten ten opzichte van je eigenwoningschuld
- Marketingstrategie op maat, inclusief professionele fotografie en gerichte advertenties
- Begeleiding van onderhandelingen tot aan de notaris en de nazorg
- Doorverwijzing naar belastingadviseurs en hypotheekspecialisten voor fiscaal advies over de bijleenregeling en overwaarde
Wil je weten wat jouw woning waard is en wat de verkoop betekent voor jouw eigenwoningschuld? Neem contact op met Urban Homies en we denken graag met je mee.
